A habitação cooperativa que Portugal esqueceu: foi regulamentada pelo Governo de Pinto Balsemão em 1982

Portugal discute intensamente a crise da habitação. Fala-se de construção pública, arrendamento acessível, benefícios fiscais, financiamento bancário, parcerias público-privadas e incentivos à oferta.

Mas existe um modelo que raramente merece destaque na discussão política e mediática: a habitação cooperativa em regime de propriedade coletiva, com atribuição do direito de habitação aos cooperadores.

Não se trata de uma proposta experimental, de uma figura jurídica desconhecida ou de uma solução que necessite de ser importada de outros países.

O modelo tem raízes expressas na legislação portuguesa de 1974, foi objeto de regulamentação específica em 1982 e continua previsto no ordenamento jurídico nacional.

E há um facto histórico que merece especial atenção: foi um Governo liderado por Francisco Pinto Balsemão, fundador do PPD/PSD e seu histórico militante n.º 1, que aprovou, em 1982, a regulamentação expressa da atribuição do direito de habitação cooperativo.

Este dado deveria, pelo menos, ajudar a retirar o debate das habituais classificações ideológicas.

Uma história que começou em 1974

Em 20 de dezembro de 1974, o Decreto-Lei n.º 730/74 definiu princípios fundamentais do cooperativismo habitacional português.

Entre eles encontrava-se uma disposição inequívoca, inscrita na alínea g) do n.º 2 do artigo 1.º:

«Proibição absoluta de qualquer prática especulativa».

Três dias depois, o Decreto-Lei n.º 737-A/74 reconhecia expressamente, no seu artigo 3.º, a propriedade coletiva como uma das modalidades de atribuição de habitações cooperativas.

Nesse regime, os fogos permaneciam na propriedade da cooperativa, cabendo aos cooperadores e aos seus sucessores o respetivo uso.

Estava, assim, estabelecida uma distinção fundamental: a satisfação de uma necessidade habitacional não exigia necessariamente a aquisição individual da propriedade do imóvel.

A habitação podia manter-se na esfera patrimonial de uma organização cooperativa, ao serviço dos seus membros, preservando a sua finalidade residencial.

1982: o Governo de Pinto Balsemão regulamenta o direito de habitação cooperativo

Oito anos depois, surgiu um desenvolvimento legislativo decisivo.

O Decreto-Lei n.º 218/82, de 2 de junho, aprovado em Conselho de Ministros em 26 de março de 1982, sob a chefia de Francisco Pinto Balsemão, estabeleceu um regime sistematizado para as cooperativas de construção e habitação.

• O artigo 11.º reconheceu dois regimes de propriedade: individual e coletiva.
• O artigo 13.º definiu duas modalidades de atribuição dos fogos em propriedade coletiva: o inquilinato cooperativo e a atribuição do direito de habitação.
• Os artigos seguintes regulamentaram a constituição, as condições económicas, a transmissão e a extinção deste último direito.

O diploma foi aprovado pelo VIII Governo Constitucional, liderado por uma das principais figuras fundadoras do PSD.

Importa ser rigoroso: Pinto Balsemão não inventou a propriedade coletiva cooperativa. Esta já tinha reconhecimento legislativo em 1974, e o direito de uso e habitação já existia no Código Civil.

O que o seu Governo fez foi estabelecer uma regulamentação expressa e desenvolvida do direito de habitação no contexto específico das cooperativas habitacionais.

É um antecedente político e legislativo que não pode ser ignorado.

Também é verdade que o diploma de 1982 revogou o Decreto-Lei n.º 730/74, deixando de reproduzir a sua antiga formulação de proibição absoluta de práticas especulativas. Esse facto histórico merece análise própria, mas não apaga a consagração e o desenvolvimento do regime de propriedade coletiva.

O modelo não desapareceu da legislação

Em 1999, o Decreto-Lei n.º 502/99 substituiu o regime de 1982, mantendo a propriedade coletiva e a atribuição do direito de habitação.

É este diploma, com as alterações entretanto introduzidas, que continua a fornecer o enquadramento jurídico específico das cooperativas de habitação e construção.

• O artigo 16.º reconhece expressamente a propriedade coletiva, mantendo os fogos na propriedade da cooperativa.
• Os artigos 18.º a 24.º desenvolvem as modalidades de atribuição, os direitos dos cooperadores, os instrumentos de participação financeira e as condições de transmissão e reembolso.

Mais recentemente, a Lei de Bases da Habitação, aprovada pela Lei n.º 83/2019, reafirmou, no seu artigo 55.º, a responsabilidade do Estado no fomento das cooperativas de habitação.

Estamos, portanto, perante uma solução com continuidade legislativa ao longo de diferentes governos e contextos políticos.

Não pertence exclusivamente à esquerda, à direita ou a qualquer partido. Pertence à história do cooperativismo e do direito da habitação em Portugal.

Afinal, como funciona?

Na propriedade coletiva cooperativa, o edifício pertence à cooperativa.

O cooperador não adquire individualmente o apartamento ou a moradia, mas pode receber um direito de habitação, juridicamente regulado, que lhe permite utilizar o fogo para satisfazer as suas necessidades residenciais e as do seu agregado familiar.

A utilização e a transmissão desse direito obedecem às condições legalmente previstas.

Em vez de cada família ter necessariamente de adquirir uma fração no mercado imobiliário, a cooperativa pode organizar coletivamente a construção, o financiamento e a gestão do empreendimento.

Os encargos são repartidos pelos cooperadores segundo os critérios legais, estatutários e contratuais aplicáveis.

É possível estruturar este modelo de forma a privilegiar a estabilidade residencial, o controlo dos custos e a manutenção duradoura dos imóveis no património cooperativo.

Naturalmente, a propriedade coletiva não garante, por si só, prestações acessíveis ou ausência absoluta de especulação. São necessários mecanismos eficazes de governação, financiamento, transmissão e controlo.

É precisamente essa a orientação não especulativa que a ECG — Cooperativa Cultural, CRL, sediada em Braga, defende: utilizar os instrumentos jurídicos existentes para promover habitação duradoura, preservando o património coletivo e evitando que a sua valorização seja apropriada através de práticas especulativas.

Não precisamos de reinventar a habitação cooperativa

A experiência de outros países pode oferecer ensinamentos valiosos sobre financiamento, participação dos moradores e preservação de património habitacional acessível.

Mas não devemos confundir aprendizagem internacional com ausência de tradição jurídica nacional.

Portugal dispõe de instrumentos legais próprios para promover habitação cooperativa em propriedade coletiva.

O verdadeiro desafio consiste em compreender por que razão esta modalidade tem tão pouca visibilidade na discussão pública e em avaliar que condições seriam necessárias para a desenvolver à escala exigida pelas atuais necessidades habitacionais.

Existem questões concretas a resolver: acesso ao solo, direito de superfície, financiamento a longo prazo, enquadramento dos apoios públicos, segurança jurídica dos cooperadores e proteção do património coletivo.

Nenhuma delas se resolve simplesmente citando um diploma de 1982.

Mas conhecer a história legislativa permite, pelo menos, começar o debate no lugar certo.

Um desafio aos poderes públicos e à comunicação social

A ECG considera necessário que a propriedade coletiva cooperativa com atribuição do direito de habitação seja discutida de forma autónoma e rigorosa no âmbito das políticas públicas de habitação.

Não pretendemos apresentar o modelo como solução universal, nem negar o papel da propriedade individual, do arrendamento ou da promoção pública direta.

Defendemos que uma modalidade juridicamente reconhecida e com mais de quatro décadas de desenvolvimento legislativo merece ser conhecida, estudada e avaliada em condições de igualdade com outras soluções habitacionais.

Essa reflexão deve envolver o Governo, a Assembleia da República, os municípios, o IHRU, as instituições financeiras, as universidades e o setor cooperativo.

E deve também envolver os meios de comunicação social, cujo contributo é indispensável para dar a conhecer alternativas habitacionais que não se esgotem na compra e no arrendamento convencionais.

O facto de o diploma estruturante de 1982 ter sido aprovado por um Governo liderado por Francisco Pinto Balsemão demonstra que este modelo possui antecedentes em diferentes tradições da governação democrática portuguesa.

O seu reconhecimento público não precisa de depender de alinhamentos partidários.

Precisa de conhecimento, avaliação técnica e debate informado.

Uma proposta com raízes portuguesas e vocação para o futuro

Mais de meio século depois dos primeiros diplomas de 1974, Portugal continua confrontado com graves dificuldades de acesso à habitação.

Vale a pena recuperar soluções que o próprio legislador português reconheceu e aperfeiçoou, avaliando de que forma podem responder às necessidades atuais.

A ECG continuará a defender a propriedade coletiva cooperativa com atribuição do direito de habitação, numa orientação não especulativa, e a trabalhar na construção de instrumentos jurídicos, financeiros e operacionais que facilitem a sua aplicação.

A discussão pública não deve continuar limitada às alternativas mais conhecidas.

Portugal não precisa de inventar este modelo. Precisa de voltar a conhecê-lo, compreender as suas potencialidades e discutir seriamente as condições da sua concretização.

ECG — Cooperativa Cultural, CRL · Braga, Portugal · ecgcoop.org

Fontes legislativas para consulta

• Decreto-Lei n.º 730/74, de 20 de dezembro — Princípios estatutários e proibição de práticas especulativas.
• Decreto-Lei n.º 737-A/74, de 23 de dezembro — Reconhecimento da propriedade coletiva cooperativa.
• Decreto-Lei n.º 218/82, de 2 de junho — Regulamentação do direito de habitação cooperativo.
• Decreto-Lei n.º 502/99, de 19 de novembro — Regime jurídico das cooperativas de habitação e construção.
• Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro — Lei de Bases da Habitação.

Texto institucional da ECG. Pode ser reproduzido mediante identificação da fonte, de acordo com as condições de publicação estabelecidas pela cooperativa.