Os apoios à aquisição de habitação pelos jovens estão a ter uma adesão significativa. Mas os números permitem colocar uma questão mais ampla: além de ajudar a comprar casa, não deverá a política pública investir também em modelos que criem habitação acessível para várias gerações?
Os apoios à aquisição de habitação pelos jovens estão a ter uma adesão significativa. Mas os números permitem colocar uma questão mais ampla: além de ajudar a comprar casa, não deverá a política pública investir também em modelos que criem habitação acessível para várias gerações?
Portugal criou nos últimos anos instrumentos importantes para facilitar o acesso dos jovens à primeira habitação própria, nomeadamente a isenção de IMT e Imposto do Selo e a garantia pública ao crédito à habitação.
Os resultados demonstram a relevância destas medidas.
Até ao final de junho de 2026, mais de 112 mil jovens beneficiaram da isenção de IMT e Imposto do Selo. O valor médio dos imóveis adquiridos rondou os 208 mil euros, correspondendo o benefício fiscal médio a aproximadamente 6.500 euros por imóvel.
Paralelamente, foram celebrados mais de 40 mil contratos de crédito à habitação com garantia pública, num montante global de aproximadamente 8,3 mil milhões de euros. A garantia do Estado pode atingir 15% do valor da transação e facilitar o financiamento da totalidade do preço de aquisição.
São instrumentos importantes de política habitacional e têm permitido a muitos jovens ultrapassar uma das principais barreiras à compra de casa: a necessidade de dispor de capital para a entrada inicial e para os impostos associados à aquisição.
Mas existe outra forma de abordar o problema.
Quem são os mais de 112 mil jovens beneficiários?
Há um dado que importa conhecer e que, até ao momento, não consta da informação pública divulgada.
Os números oficiais referem mais de 112 mil jovens beneficiários, mas não apresentam a sua distribuição por nacionalidade.
Não sabemos, portanto, quantos são cidadãos portugueses e quantos são cidadãos de outras nacionalidades residentes em Portugal.
Esta distinção é relevante para compreender plenamente o alcance da medida, até porque o regime do IMT Jovem não estabelece a nacionalidade portuguesa como condição de acesso. O que determina a elegibilidade são, designadamente, a idade, a aquisição da primeira habitação própria e permanente e os restantes requisitos legalmente previstos.
Consequentemente, o universo dos 112 mil beneficiários pode incluir portugueses e cidadãos estrangeiros que preencham essas condições.
Não é possível, contudo, determinar a proporção de cada grupo com base nos dados oficiais atualmente divulgados.
Esta informação seria útil para uma avaliação mais completa de uma política pública que já mobiliza um número muito significativo de beneficiários.
E se compararmos 48 famílias?
Tomemos como referência as 48 soluções habitacionais previstas no programa da ECG – Cooperativa Cultural, CRL, cujo Acordo de Financiamento com o IHRU foi homologado em 2025.
O acordo foi estruturado com base nos valores considerados para a promoção em 2024, correspondendo então a um investimento global estimado em aproximadamente:
7,25 milhões de euros
ou cerca de:
151 mil euros por habitação.
O modelo de financiamento contratado prevê aproximadamente:
- 3,52 milhões de euros de comparticipação não reembolsável;
- 3,01 milhões de euros de financiamento reembolsável;
- cerca de 725 mil euros correspondentes à restante componente do investimento então previsto.
Por habitação, o apoio contratado traduz-se em aproximadamente:
73.300 € de comparticipação não reembolsável + 62.600 € de financiamento reembolsável.
Mas há uma ressalva essencial:
151 mil euros já não devem ser apresentados como o custo atual previsível de cada habitação.
São o valor de referência utilizado na estruturação do acordo, com base nos custos considerados em 2024.
E entretanto a construção ficou mais cara.
O custo de construir não ficou parado em 2024
Os dados do Instituto Nacional de Estatística mostram uma evolução clara.
Em junho de 2024, os custos de construção de habitação nova estavam a crescer 3,7% em termos homólogos.
Dois anos depois, em junho de 2026, a variação homóloga atingia 7,2%, com aumentos de 6,5% nos materiais e 8,0% na mão de obra.
Considerando a evolução do índice entre junho de 2024 e junho de 2026, o aumento acumulado dos custos de construção ronda 11,4%.
Isso não significa que as casas da ECG venham necessariamente a custar mais 11,4%.
O preço final dependerá dos projetos de execução, dos materiais escolhidos, dos procedimentos de contratação, das propostas dos construtores e de muitos outros fatores.
Mas permite perceber a dimensão do problema.
Se fizéssemos uma mera atualização indicativa dos 7,25 milhões de euros pelo comportamento do índice de custos da construção nesse período, chegaríamos a aproximadamente:
8,07 milhões de euros
ou cerca de:
168 mil euros por habitação.
Não é uma previsão de custo.
É apenas uma forma de demonstrar que comparar diretamente um valor contratual calculado em 2024 com preços de aquisição de habitação observados em 2026 pode induzir em erro.
O atraso tem um custo
Esta evolução levanta outra questão particularmente importante.
O Acordo de Financiamento foi construído sobre um investimento de aproximadamente 7,25 milhões de euros.
Se o custo efetivo da promoção aumentar e os apoios contratualizados não forem correspondentemente revistos, essa diferença terá de ser suportada por alguém.
Utilizando novamente apenas a atualização indicativa pelo índice do INE, teríamos:
- Custo de referência do acordo: 7,25 milhões de euros
- Valor atualizado meramente indicativo: 8,07 milhões de euros
- Diferença: cerca de 825 mil euros.
Nesse cenário, mantendo-se inalterado o financiamento total contratado de cerca de 6,52 milhões de euros, este deixaria de representar aproximadamente 90% do investimento e passaria a corresponder a cerca de 81%.
A parcela a assegurar fora do financiamento contratado poderia passar de aproximadamente 725 mil euros para cerca de 1,55 milhões de euros.
Voltamos a sublinhar: estes valores não constituem um orçamento da futura empreitada.
Servem para demonstrar um princípio muito simples:
quando um programa habitacional fica parado durante dois anos num contexto de subida dos custos de construção, o atraso tem consequências financeiras reais.
E essas consequências não desaparecem.
São transferidas para o promotor, para as famílias ou para a necessidade de encontrar novas fontes de financiamento.
Dois modelos, duas formas diferentes de utilizar recursos públicos
Vejamos agora o que aconteceria se 48 famílias jovens adquirissem habitações pelo valor médio atualmente registado entre os beneficiários do IMT Jovem.
A um preço médio de 208 mil euros, as 48 aquisições representariam:
9,984 milhões de euros em habitação.
Se fossem integralmente financiadas através de crédito, corresponderiam potencialmente a quase:
10 milhões de euros de dívida das famílias.
O benefício fiscal médio de 6.500 euros por imóvel representaria, para as mesmas 48 aquisições:
cerca de 312 mil euros de benefício fiscal.
A garantia pública poderia facilitar a obtenção do financiamento, mas importa recordar que uma garantia não é um subsídio.
O Estado garante uma parte do risco perante o banco, mas o jovem continua obrigado a reembolsar o empréstimo.
No modelo cooperativo da ECG existe uma lógica diferente.
O Estado assume uma comparticipação pública inicial significativamente superior, mas o montante de financiamento reembolsável previsto no acordo é de aproximadamente:
3,01 milhões de euros.
Mesmo admitindo que o aumento dos custos obrigará a encontrar financiamento complementar, estamos perante estruturas financeiras profundamente diferentes.
No modelo cooperativo, a casa não se transforma em património privado
Há ainda uma diferença fundamental entre os dois modelos.
Quando um jovem compra uma casa através de crédito à habitação, beneficiando da isenção fiscal e eventualmente da garantia pública, torna-se proprietário desse imóvel.
Essa casa integra o seu património privado.
Pode valorizar-se.
Pode futuramente ser transmitida ou, cumpridas as limitações aplicáveis aos benefícios recebidos, regressar ao mercado.
Na habitação cooperativa em propriedade coletiva, a lógica é outra.
Os fogos permanecem propriedade da cooperativa e são disponibilizados aos cooperadores através do respetivo direito de utilização ou habitação, nos termos do modelo adotado.
Isto significa que a comparticipação pública não está a ajudar uma família a adquirir um ativo privado.
Está a contribuir para criar:
património habitacional coletivo.
Uma habitação destinada a uma família hoje poderá continuar integrada numa solução de habitação acessível daqui a 30, 50 ou 60 anos.
Esta diferença é essencial quando se avalia o retorno social do investimento público.
E durante 30 anos?
Existe ainda uma dimensão frequentemente esquecida: o custo financeiro do crédito.
Segundo o Banco de Portugal, a taxa de juro das novas operações de crédito à habitação situava-se em aproximadamente 2,93% em junho de 2026.
Se utilizarmos essa taxa apenas como referência para uma simulação a 30 anos — assumindo, de forma puramente teórica, que permaneceria constante durante todo o período — um empréstimo de 208 mil euros corresponderia aproximadamente a:
869 euros por mês
e a cerca de:
313 mil euros pagos ao longo dos 30 anos, antes de seguros, comissões e outros encargos.
Destes, aproximadamente:
105 mil euros corresponderiam a juros.
Para 48 famílias, isso significaria cerca de:
15 milhões de euros pagos ao longo de 30 anos
dos quais aproximadamente:
5 milhões de euros corresponderiam a juros.
Não se trata de uma previsão.
As taxas irão variar durante três décadas.
A simulação serve apenas para mostrar a consequência financeira de uma política de acesso à habitação baseada essencialmente no endividamento individual das famílias.
Então o modelo cooperativo é mais barato para o Estado?
Não.
Pelo menos não quando avaliamos apenas o desembolso público inicial.
E é importante afirmá-lo claramente.
No caso das 48 habitações da ECG, a comparticipação não reembolsável prevista é de aproximadamente:
3,52 milhões de euros.
Para 48 aquisições correspondentes ao benefício médio atualmente divulgado no IMT Jovem, o benefício fiscal seria de cerca de:
312 mil euros.
O Estado investe, portanto, muito mais diretamente numa solução de habitação apoiada através do 1.º Direito.
A questão relevante é saber:
O que fica depois do investimento público?
Num modelo de aquisição individual, o Estado ajuda a família a comprar uma casa que passa a integrar o seu património.
Num modelo cooperativo de propriedade coletiva, o Estado ajuda a criar uma casa que permanece integrada num parque habitacional coletivo e pode continuar a proporcionar habitação acessível durante sucessivas gerações.
Estamos perante objetivos diferentes.
E é por isso que comparar apenas o valor inicial do subsídio é insuficiente.
Quanto representa esse investimento público ao longo do tempo?
Podemos olhar para os 3,52 milhões de euros de comparticipação pública previstos para as 48 habitações da ECG de outra forma.
Distribuídos por 30 anos de utilização das 48 casas, representam aproximadamente:
204 euros por habitação e por mês.
Ao longo de 60 anos:
102 euros por habitação e por mês.
E ao fim desses 60 anos o Estado não precisa necessariamente de voltar a financiar a construção de uma nova solução para substituir aquela família.
A habitação continua a existir.
Continua no património coletivo.
E poderá continuar a proporcionar uma resposta habitacional.
É esta permanência que deve também entrar nas contas quando avaliamos o retorno de uma política pública de habitação.
A habitação cooperativa não pretende substituir a casa própria
Esta comparação não pretende demonstrar que o Estado deve deixar de apoiar os jovens que desejam adquirir a sua primeira habitação.
Pelo contrário.
Portugal precisa de várias soluções.
Haverá famílias para quem a aquisição de habitação própria constitui a resposta adequada.
Outras não dispõem de capacidade para assumir um empréstimo de 150, 200 ou 250 mil euros durante três décadas.
Outras poderão simplesmente preferir não condicionar uma parte significativa da sua vida financeira à aquisição de um imóvel.
Entre a habitação pública e a aquisição individual no mercado pode existir uma terceira via:
a habitação cooperativa em propriedade coletiva.
A questão não deve, portanto, ser:
"Devemos apoiar a compra de casa ou a habitação cooperativa?"
A questão deve ser:
"Porque não utilizar os dois instrumentos, quando respondem a necessidades diferentes?"
E há ainda uma questão de equidade
Quando analisamos uma política pública com mais de 112 mil beneficiários, devemos conhecer suficientemente bem quem está a beneficiar dela.
Sabemos quantos jovens utilizaram o IMT Jovem.
Sabemos aproximadamente quanto custaram as casas.
Sabemos qual foi o benefício fiscal médio.
Mas os dados publicamente divulgados não nos permitem saber quantos beneficiários são portugueses e quantos são cidadãos estrangeiros residentes em Portugal.
Não se trata de questionar o direito de qualquer pessoa que cumpra os requisitos legais a beneficiar da medida.
Trata-se simplesmente de defender um princípio básico:
uma política pública deve poder ser avaliada com informação suficientemente detalhada sobre os seus beneficiários, os recursos mobilizados e os resultados obtidos.
A mesma exigência deve aplicar-se às políticas destinadas à habitação pública, cooperativa ou privada.
Construir hoje habitação acessível para amanhã
Há, finalmente, uma lição importante no próprio percurso do programa da ECG.
Uma solução habitacional aprovada com valores de referência de 2024 não permanece financeiramente congelada enquanto aguarda condições para avançar.
Os terrenos mudam de preço.
Os materiais aumentam.
A mão de obra encarece.
As soluções técnicas evoluem.
E cada ano de atraso pode aumentar o diferencial entre o apoio público inicialmente aprovado e o custo real necessário para colocar as casas de pé.
Por isso, uma política pública de habitação não deve ser avaliada apenas pelo número de candidaturas aprovadas ou pelos montantes formalmente contratados.
Deve também ser avaliada pela sua capacidade de execução em tempo útil.
Porque aprovar uma solução habitacional e deixá-la parada durante anos pode significar que, quando finalmente puder ser construída, a mesma solução já custa significativamente mais.
E alguém terá de suportar essa diferença.
No caso das cooperativas de propriedade coletiva há, contudo, algo que permanece particularmente relevante.
O investimento realizado hoje pode continuar a produzir retorno social durante décadas.
As famílias mudam.
As gerações sucedem-se.
As casas permanecem.
E, quando permanecem fora da lógica especulativa do mercado, permanece também uma resposta de habitação acessível.
A ECG acredita que Portugal precisa de recuperar esta dimensão do cooperativismo habitacional e integrá-la, em igualdade de circunstâncias, numa política nacional de habitação diversificada, sustentável e orientada para o longo prazo.
Habitar em cooperativa é construir património comum e futuro em comum.
ECG – Cooperativa Cultural, CRL
Habitação e Construção
